Il dettato normativo dell’art. 40 bis della L.R. n. 12/2005 sul patrimonio edilizio dismesso con criticità e la sua attuazione nel Comune di Milano

di Paolo Bertacco e Federico Finazzi

Con pubblicazione all’Albo Pretorio in data 5 giugno 2020, la Direzione Urbanistica del Comune di Milano ha dato avvio al procedimento previsto dall’art. 40 bis, commi 1, 2 e 3 della L.R. 12/2005 (introdotto dalla L.R. n. 18/2019), per individuare gli immobili dismessi da oltre cinque anni che presentino specifici elementi di criticità.
Si tratta di un’azione importante che merita particolare attenzione da parte di chi ha obiettivi di valorizzazione e riqualificazione del proprio patrimonio immobiliare.
Il procedimento si concluderà con una specifica delibera del Consiglio Comunale, da adottare entro il 30 settembre 2020, che permetterà ai proprietari degli immobili individuati nella medesima delibera procedere con la riqualificazione degli stessi usufruendo di importanti benefici volumetrici ed economici.
Se la finalità del procedimento è chiara ed evidente (favorire il recupero degli immobili dismessi da diverso tempo) le regole stabilite dal legislatore regionale meritano di essere messe a fuoco con precisione, al fine di cogliere a pieno l’occasione ed evitare erronee interpretazioni. Anche perché se da un lato, la nuova disciplina introduce indubbi vantaggi e benefici, dall’altro lato, pone a carico della proprietà un obbligo di procedere con la riqualificazione entro il termine di tre anni.
Inoltre, ma lo si preciserà meglio più avanti, il Comune di Milano con l’approvazione del nuovo PGT si è dotato di una disciplina che in parte diverge da quella stabilita dal legislatore regionale e il procedimento avviato dall’amministrazione non chiarisce quali siano le regole a cui fare riferimento.
Questo breve scritto vuole, dunque, essere uno strumento operativo a disposizione di tutti i soggetti potenzialmente interessati da questa novità e offrire un quadro sintetico e chiaro sull’applicazione della norma in esame.

1. Gli immobili potenzialmente interessati (ambito di applicazione)

La disciplina prevista dall’art. 40 bis della L.R. n. 12/2005 si applica:

1. agli immobili, aventi qualunque destinazione d’uso, “dismessi e che causano criticità” individuati dal Comune con apposita delibera del Consiglio Comunale;
2. agli immobili non inclusi nell’elenco approvato dal Consiglio Comunale per i quali, tuttavia, verrà presentata un’apposita perizia asseverata giurata che certifichi (i) la cessazione di ogni attività nell’immobile e (ii) la sussistenza di uno o più aspetti di criticità considerati dall’art. 40 bis, comma 1.

Alle due tipologie sopra individuate si devono, poi, aggiungere gli immobili già individuati come “degradati e abbandonati” dal P.G.T. ai quali, oltre ad applicarsi certamente la disciplina prevista dall’art. 11 del Piano delle Regole, per le ragioni che si diranno nel prosieguo, si ritiene possa applicarsi anche il dettato dell’art. 40 bis.
Ciò detto, è opportuno soffermarsi sulle caratteristiche oggettive che deve avere l’immobile per poter accedere alla disciplina incentivante stabilita dal legislatore regionale dal momento che, come si potrà vedere, si tratta di aspetti che sono certamente suscettibili di interpretazioni ampie ed estensive. Secondo la lettera dell’art. 40 bis, comma 1, infatti, gli immobili devono:

1. essere dismessi da oltre 5 anni
2. presentare profili di criticità per almeno uno dei seguenti aspetti:

• salute;
• sicurezza idraulica;
• problemi strutturali che ne pregiudicano la sicurezza;
• inquinamento;
• degrado ambientale e urbanistico-edilizio

Senza volersi dilungare eccessivamente sui singoli profili non si può, tuttavia, non rilevare che si tratta di concetti molto ampi e facilmente rinvenibili in molti fabbricati del patrimonio edilizio della città di Milano.
Resta, infine, da osservare che sebbene la norma non menzioni espressamente le aree, lo spirito dell’art 40 bis e la finalità perseguita dal legislatore lasciano presupporre che nell’ambito di applicazione si debbano considerare attratti anche quelle aree edificate in tutto o in parte per le quali sussistono le condizioni indicate in precedenza.

2. Il procedimento avviato dal Comune di Milano

Identificato l’ambito di applicazione è possibile passare all’analisi del procedimento avviato dal Comune di Milano per isolare gli adempimenti, le competenze e le tempistiche.
Gli immobili verranno individuati nella delibera consiliare di conclusione del procedimento a seguito di una specifica attività istruttoria, che potrà essere sollecitata anche dal privato mediante la presentazione di segnalazioni motivate e documentate relative a specifici edifici (senza limitazioni circa le tipologie di destinazione d’uso).
In ogni caso, una volta identificati in via preliminare i fabbricati, gli Uffici comunali procederanno ad informare i relativi proprietari della potenziale inclusione nell’elenco degli immobili dismessi, evidenziandone le specifiche ragioni.
Considerata la scadenza del 30 settembre 2020 per la conclusione del procedimento istruttorio, si ritiene che tali informative saranno verosimilmente ricevute dai proprietari al più tardi entro i primi giorni del mese di agosto. Ciò anche per garantire ai destinatari la possibilità, espressamente prevista dalla norma di legge in commento, di presentare – entro il termine di 30 giorni dal ricevimento dell’avviso – eventuali prove documentali in grado di dimostrare l’assenza dei presupposti per l’inserimento dell’immobile nell’elenco di quelli soggetti alla disciplina normativa in esame.
L’Amministrazione si riserverà poi un periodo congruo per poter valutare tali istanze partecipative prima della menzionata scadenza del 30 settembre per l’adozione della delibera consiliare finale.

3. La disciplina: incentivi e termini

Come anticipato, il legislatore regionale ha previsto una serie di disposizioni di favore volte ad incentivare la riqualificazione degli immobili dismessi e in situazione di criticità. In particolare, agli immobili inseriti nell’elenco approvato dal consiglio Comunale e/o autocertificati dalle proprietà si applica:

• (i) l’aumento del 20% dei diritti edificatori, rispetto all’indice di edificabilità massima previsto dal PGT ovvero rispetto alla superficie lorda esistente se maggiore;
• (ii) l’esenzione dall’obbligo di reperimento delle dotazioni territoriali ovvero della relativa monetizzazione (salvo quelle interne ai comparti edificatori già individuate dal PGT nonché quelle richieste dalla pianificazione territoriale sovraordinata);
• (iii) un ulteriore incremento del 5% dei diritti edificatori – oltre al 20% previsto al punto (i) – per interventi che prevedano un determinato incremento delle aree verdi ovvero una diminuzione dell’impronta al suolo del precedente edificio;
• (iv) la deroga alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.

A tali benefici si aggiunge, sul piano procedimentale, l’ulteriore disposizione di favore che consente di attuare gli interventi mediante permesso di costruire in deroga dando per attestata la sussistenza dell’interesse pubblico, necessario a giustificare il discostamento dalle norme urbanistiche-edilizie.
Occorre tuttavia avvertire che le predette disposizioni premiali trovano applicazione solamente nei primi tre anni dalla ricezione del già menzionato avviso circa la potenziale inclusione nell’elenco degli immobili dismessi. Per evitare la decadenza dei benefici, entro tale termine triennale i soggetti interessati dovranno quantomeno avviare (e non necessariamente concludere) il procedimento per il rilascio del relativo titolo edilizio.
Discorso a parte vale per i casi di sola demolizione dell’immobile dichiarato dismesso, per i quali la norma in questione riconosce la facoltà di un incremento fino al 20% dei diritti edificatori per un periodo massimo di dieci anni dalla data di individuazione dell’immobile.

4. Le conseguenze nel caso di inerzia del proprietario

Nel caso di inerzia entro il citato termine triennale, oltre alla perdita degli incentivi sopra ricordati, il proprietario dell’immobile dismesso è sottoposto ad un procedimento che prevede:

• l’invito da parte del Comune a presentare una proposta di riutilizzo dell’immobile entro un termine variabile tra i quattro e i dodici mesi;
• in caso di ulteriore inerzia, l’ingiunzione alla demolizione ovvero alla messa in sicurezza dell’edificio entro il termine di un anno, con riconoscimento di diritti edificatori in misura corrispondente all’indice di edificabilità previsto per l’area dal PGT vigente, che potranno essere anche perequati;
• nel caso in cui il proprietario non provveda alla demolizione ovvero alla messa in sicurezza dell’immobile, l’art. 40 bis, comma 9, L.R. n. 12/2005, prevede espressamente l’intervento sostitutivo del Comune a spese del proprietario, con riconoscimento di diritti edificatori in misura corrispondente all’indice di edificabilità previsto per l’area dal PGT vigente.

5. Le previsioni del PGT sugli immobili dismessi e la disciplina dell’art. 40 bis

Nell’ambito del procedimento di adozione ed approvazione del nuovo PGT (durante il quale è intervenuta la l.r. 18/2019 che ha introdotto l’art 40 bis nel corpo della l.r. n. 12/2005) il Comune di Milano ha provveduto all’individuazione degli edifici “degradati e abbandonati” prevendendo, all’art. 11 del Piano delle Regole, una specifica disciplina che si discosta in parte da quella stabilita dall’art. 40 bis.
Sinteticamente le differenze riguardano:

• i requisiti perché il PGT considera abbandonati gli edifici dismessi da più di un anno (e non da almeno cinque anni) che presentano criticità sovrapponibili a quelle individuate dall’art. 40 bis a cui si aggiungono gli immobili che causano “disagio per il decoro e la qualità urbana” o presentano amianto o altri pericoli chimici per la salute;
• gli incentivi perché l’art. 11 del Piano delle Regole garantisce il mero mantenimento SL esistente senza concedere alcun incentivo in termine di diritti edificatori;
• i termini per provvedere alla riqualificazione ovvero alla demolizione dell’immobile che, a differenza del termine triennale previsto dall’art. 40 bis per l’avvio del procedimento per il rilascio del titolo edilizio, il PGT riduce a 18 mesi con l’obbligo di iniziare i lavori entro tale data;
• le conseguenze in caso di inerzia perché il PGT prevede la possibilità di intervento sostitutivo del Comune (a spese del proprietario) e riconosce il solo mantenimento dell’indice di edificabilità territoriale unico di 0,35 mq/mq, limitando fino al risanamento conservativo le tipologie di interventi nel frattempo ammissibili;

Esaminata la disciplina del PGT non può non rilevarsi un conflitto con le previsioni dell’art. 40-bis della l.r. 12/2005 con il conseguente interrogativo circa quale debba essere la normativa prevalente.
A nostro avviso riteniamo che si debba necessariamente procedere mediante la disapplicazione della disciplina prevista dall’art. 11 del Piano delle Regole, in quanto confliggente con una disposizione gerarchicamente superiore e comunque successiva rispetto alla data di approvazione del P.G.T. (14 ottobre 2019).
Pertanto, anche i titolari di tali immobili già individuati dal Comune nella tavola “R.10 Carta del consumo di suolo” del PGT-Milano 2030 potranno usufruire dei termini (più favorevoli) indicati nella disposizione della legge regionale e dei benefici previsti dall’art. 40-bis per circa i diritti edificatori.

6. Considerazioni conclusive

La partecipazione al procedimento avviato dal Comune di Milano risulta essere sicuramente una grande opportunità per i titolari degli immobili dismessi, i quali potranno presentare sin da subito all’Amministrazione istanze motivate e documentate, evidenziando la necessità di ricomprendere tra gli immobili che il Comune di Milano dovrà individuare anche quelli di loro proprietà.
Infatti, pur residuando alla conclusione del procedimento la possibilità di compiere la procedura semplificata di presentazione della perizia asseverata giurata, il procedimento ad oggi avviato presso il Comune di Milano – ed ancora nella fase iniziale – rappresenta senza dubbi un’opportunità per i titolari degli immobili in questione e la successiva inclusione nell’elenco di cui alla delibera consiliare garantirà la possibilità di usufruire di benefici che potranno avere uno specifico peso anche sul piano dei costi dell’operazione immobiliare.
Operazione che, peraltro, genererà indubbi benefici anche all’aspetto e alla vivibilità delle intere aree in cui gli immobili dismessi sono localizzati.