“Rigenerazione urbana: ridurre e semplificare l’onerosità degli interventi” di Paolo Bertacco – Il Quotidiano Immobiliare

 IL QUOTIDIANO IMMOBILIARE – Editoriale del 4 dicembre  2019

Proseguiamo, con il contributo di Paolo Bertacco (Studio Bertacco Recla), la pubblicazione di una serie di commenti alla legge 18/2019 della Regione Lombardia in materia di “Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente” appena pubblicata sul Bollettino Ufficiale. Chi avesse interesse ad aggiungere la sua voce ai commenti che pubblicheremo è invitato a intervenire. (Red.)

La recente legge regionale n. 18/2019 sulla rigenerazione urbana e territoriale ha introdotto diverse misure di incentivazione, articolate su differenti livelli (urbanistico, edilizio, economico), che – almeno nelle intenzioni del legislatore – sono destinati ad avere un forte impatto sul mercato immobiliare lombardo. Mentre la concreta attuazione di alcuni benefici dipenderà da successivi atti della Giunta Regionale, nonché dal necessario coordinamento con gli strumenti pianificatori adottati dai Comuni (su tutti, l’incremento fino al 20% dell’indice di edificabilità previsto dal PGT per gli interventi che perseguano specifiche finalità di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente), altre misure invece trovano immediata applicazione con l’entrata in vigore della medesima legge regionale. Tra queste ultime, in particolare, le più rilevanti appaiono quelle che intervengono sulla disciplina del contributo di costruzione dettata dalla legge urbanistica regionale e sulla possibilità di scomputo dei relativi importi.

Abbattimento degli oneri per la ristrutturazione pesante
A questo riguardo, anzitutto, si osserva la riduzione ex lege del 60% degli oneri di urbanizzazione oggi prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” che viene estesa anche agli interventi di demolizione e ricostruzione, pure fuori sagoma, nonché a quelli di ampliamento mediante l’utilizzo di premialità edificatorie. Viene inoltre semplificato il metodo di calcolo degli oneri, dovendo a tal fine farsi riferimento esclusivamente alla volumetria o alla superficie interessate dall’intervento (senza necessità di presentazione del computo metrico), a seconda che si tratti rispettivamente di edifici a destinazione residenziale o diversa dalla residenza. La previsione costituisce dunque un incentivo immediato alla rigenerazione degli edifici esistenti nel solco di analoghe misure introdotte di recente anche a livello nazionale, quali l’abbattimento delle imposte sull’acquisto di fabbricati da ricostruire previsto dal D.L. Crescita.

Opere a compensazione del costo di costruzione
Nella stessa prospettiva si colloca la norma che consente di dedurre gli importi delle opere pubbliche previste in convenzione urbanistica, purché non connesse al reperimento della dotazione di standard e “totalmente aggiuntive” rispetto al fabbisogno generato dell’intervento, a compensazione del costo di costruzione. Viene dunque espressamente ammessa per legge una prassi spesso criticata dalla giurisprudenza (soprattutto contabile), che amplia la possibilità di scomputo del contributo di costruzione anche alla componente afferente al costo di costruzione, non solo dunque a quella relativa agli oneri di urbanizzazione. I vantaggi per le operazioni di sviluppo immobiliare sono di tutta evidenza se si considera che il costo di costruzione, normalmente quantificato nella misura del 10% del costo documentato di costruzione, non dovrà necessariamente essere versato per intero al momento del rilascio del titolo edilizio, facilitando così la gestione dei flussi di cassa, e potrà essere indirizzato direttamente alla realizzazione delle attrezzature pubbliche relative allo specifico ambito attuativo, evitandone la dispersione nei bilanci comunali e agevolando la valorizzazione dell’intero progetto di sviluppo.

I nuovi PII
Da ultimo va segnalata la “riforma” della disciplina dei Programmi Integrati di Intervento, le cui previsioni – applicabili anche ai PII già vigenti e in corso di esecuzione – spaziano dalla possibilità di procedere all’attuazione per stralci funzionali, alla facoltà di estendere la durata ordinaria dei piani oltre i dieci anni, nonché di prorogare la validità di quelli in corso anche oltre il termine di tre anni prima previsto. Gli effetti che la nuova normativa dovrebbe conseguire sono dunque quelli, da un lato, di restituire vitalità ad operazioni da tempo arenate a causa della complessità ed entità degli interventi prospettati, consentendone un’attuazione graduale e maggiormente controllata (anche sul piano dell’equilibrio economico-finanziario), dall’altro, di favorire nuovi progetti di sviluppo immobiliare su più ampia scala mediante l’utilizzo di tale strumento pianificatorio, garantendone un migliore inserimento nel territorio.